無料実機を見る
開業準備

クリニック開業の物件の選び方｜エリアの絞り込み・テナント/戸建て/医療モールの比較・内見で見る建物条件・契約前の確認

公開 　｜　アートパーク編集部（株式会社NEVER）

木目の受付カウンターがあるクリニックの待合室。壁掛けの大きな画面の前に、子ども2人がクッションに座っている

※写真はイメージです。

クリニック開業の物件は、一度決めると簡単には動かせません。立地は集患に、建物の条件は内装や医療機器の配置に、契約の中身は開業後の経営に、何年にもわたって影響します。それでいて、物件探しは「良さそうな空き物件が出たから急いで決める」という形になりやすい工程でもあります。この記事では、クリニック開業の物件を選ぶ順番を「エリアの絞り込み → 形態（テナント・戸建て・医療モール）の比較 → 内見で確かめる建物条件 → 契約前の確認」に分け、それぞれで院長・事務長が見ておきたい点をまとめました。歯科・小児科のように子ども連れの患者さんが多い診療科のために、待合室の広さと子連れ動線の見方も加えています。

クリニック開業の物件選びは「順番」で失敗を防ぐ

クリニック開業の物件選びでよくある失敗は、順番が逆になることです。雰囲気が気に入った物件を先に押さえ、あとで診療圏を調べたら競合が多かった。設計段階で電気容量や排水の制約が見つかり、医療機器の配置を変えることになった。どちらも「先に決めるべきこと」を後回しにした結果です。

物件選びは、大きい条件から小さい条件へと絞り込んでいくのが基本です。

段階決めること主に関わる人
1. エリアどの地域で、どんな患者さんを主に診るか。診療圏調査で候補地を絞る院長、開業コンサルタント、金融機関
2. 形態テナント・戸建て・医療モールのどれにするか。予算と開業時期との兼ね合いで決める院長、不動産会社、税理士
3. 建物条件内見で、診療に必要な設備が入る建物かを確かめる院長、設計者・内装業者、医療機器メーカー
4. 契約賃貸条件、工事の範囲、原状回復、看板などを書面で確定させる院長、不動産会社、必要に応じて弁護士

大切なのは、3の「建物条件」を院長ひとりで判断しないことです。内見の段階から設計者や内装業者、導入予定の医療機器メーカーに同行してもらうか、少なくとも図面を見てもらうと、契約後に「この物件では無理だった」と分かる事態を減らせます。開業準備全体の工程はクリニック開業のスケジュールで逆算の形に整理していますので、物件探しにどれだけ時間を使えるかの目安としてあわせてご覧ください。

エリアの絞り込みと診療圏調査の使い方

エリアを決める出発点は「どんな患者さんに来てほしいか」です。子育て世代か、高齢の方か、仕事帰りの会社員かで、向いている場所は変わります。まず想定する患者像を言葉にしておきましょう。

診療圏調査で何を見るか

診療圏調査は、候補地の周辺にどれだけの人が住み、どんな医療機関がすでにあるかを調べて、開業後に見込める患者さんの数を推計するものです。開業コンサルタントや医療機器メーカー、金融機関などが行ってくれることが多く、自分で行政の統計を当たって調べることもできます。見るべき点は主に次のとおりです。

数字だけで決めず、現地を歩く

診療圏調査の推計は、地図上の距離をもとにした計算です。実際の人の流れは、坂道や踏切、歩道の有無などで大きく変わります。候補地が絞れたら、平日の朝・夕方、土曜日など時間帯を変えて現地を歩いてみてください。ベビーカーを押す人が多い道か、自転車で通る人が多いか、車で来る人が多いかも、物件の形態や駐車場の要否を考える材料になります。

ポイント

診療圏調査は「出してもらって終わり」にせず、前提にした範囲や計算の考え方を説明してもらいましょう。誰がどの前提で作った推計かが分かれば、楽観的すぎる見込みかどうかを自分で判断できます。複数の候補地を同じ前提で比べてもらうと、違いが見えやすくなります。

競合の「数」より「中身」を見る

同じ診療科の医院が近くにあっても、診療時間や得意分野が違えば、すみ分けられることがあります。競合医院のWebサイトや外観を見て、どんな患者さんに向けた医院なのかを確かめておきましょう。他院との違いの出し方は競合の多い地域で選ばれる歯科医院の差別化でも詳しく取り上げています。

テナント・戸建て・医療モールの比較

エリアの見当がついたら、どの形態で開業するかを考えます。クリニックの物件は、大きく分けて「テナント（ビルや商業施設の一区画を借りる）」「戸建て（土地を買う・借りるなどして建物を建てる、または既存の建物を使う）」「医療モール（複数の医療機関が集まる建物に入居する）」の3つです。どれが正解というものではなく、予算・開業時期・診療スタイルとの相性で選びます。

比較の観点テナント戸建て医療モール
開業までの期間比較的短い。内装工事が中心長くなりやすい。土地探し・設計・建築が必要比較的短い。建物の竣工時期に左右されることも
初期の負担保証金・内装工事が中心で、抑えやすい土地・建物の取得や建築で大きくなりやすいテナントに近いが、共益費などの条件は物件ごとに違う
設計の自由度建物の構造や設備の制約を受ける高い。動線や待合室を一から考えられる建物側で決まっている部分が多い
駐車場無い・少ない物件もある敷地内に確保しやすい共用駐車場があることが多い
看板・目立ちやすさビルの規約で制限されることがある自由度が高い共用の案内板が中心になりやすい
集患面の特徴駅前や商業地なら人通りを生かせる外観そのものが目印になる他科との行き来が生まれることがある
気をつけたい点上階・地下は入口が分かりにくい。退去時の原状回復の範囲建築の許可や用途の制限。売却・転用のしにくさ入居する他科の顔ぶれの変化。診療科の重複の制限

テナントで見ておきたいこと

テナントは、人の多い場所で開業しやすいのが利点です。一方で、上階や地下の区画では入口の分かりにくさや、エレベーターの広さ・台数が使いやすさに直結します。子ども連れの患者さんが多い診療科なら、ベビーカーのまま乗れるエレベーターか、建物の入口に段差がないかは必ず確かめましょう。

戸建てで見ておきたいこと

戸建ては、待合室の広さや動線、駐車場を考えどおりに設計できるのが利点です。その分、開業時期が後ろにずれやすく、土地には建てられる建物の用途や大きさの制限があるため、早めに設計者に確認してもらってください。

医療モールで見ておきたいこと

医療モールは、他の診療科や調剤薬局と同じ建物に入ることで、地域の人に「医療の場所」として認識されやすい形態です。ただし、入居する医療機関の顔ぶれは開業後に変わることがあります。同じ診療科は入居させないといった取り決めがあるか、共用部分（駐車場・トイレ・エントランス）の管理や費用負担がどうなっているかを、契約前に書面で確認しておきましょう。

内見で確認する建物条件

内見では明るさや雰囲気に目が行きがちですが、本当に確かめるべきは「診療に必要な設備が入るかどうか」です。ここでの見落としは、契約後に追加の工事や医療機器の配置変更につながることがあります。

確認項目何を確かめるか確認先
電気容量医療機器・空調・照明を同時に使っても足りるか。容量を増やす工事ができるか、その費用負担は誰かビル管理会社、電気工事業者、医療機器メーカー
給排水診察室や処置室、歯科ユニットなど水を使う場所に配管を引けるか。排水管の位置と勾配設計者、設備業者、ビル管理会社
天井高床を上げて配管を通す場合や、天井に機器・換気設備を付ける場合に、必要な高さが残るか設計者、内装業者
床荷重重い医療機器や書類棚を置いても問題ない床かビル管理会社、設計者、医療機器メーカー
換気・空調必要な換気量を確保できるか。外気の取り入れ口や排気の出口を設けられるか。個別に空調を調整できるか設計者、設備業者
看板外壁・袖看板・共用の案内板などに、どこまで医院名を出せるかビル管理会社、看板業者
駐車場台数、区画の広さ、出入りのしやすさ。専用か共用か不動産会社、ビル管理会社

電気容量と給排水は「後から変えにくい」の代表

電気容量と給排水は、内装工事が始まってからでは変更が難しい条件です。歯科なら、診療台ごとに給水・排水・圧縮空気・吸引の配管が必要になり、床下にそれらを通すために床を上げる工事が必要になることがあります。小児科や内科でも、検査機器や処置室の水回りの位置は、排水管の位置に左右されます。導入を考えている医療機器の一覧を内見の前に用意し、設備の条件をメーカーに確認しておくと、内見の場で具体的な質問ができます。

天井高と床荷重は図面と現地の両方で

図面上の数字だけでなく、梁が下がっている場所や、既存の配管・ダクトが通っている場所を現地で確かめましょう。梁の下では天井が低くなり、診察室の配置を変えざるを得ないことがあります。床荷重は、建物の用途や構造によって想定が違います。重い機器を置く予定がある場合は、設置場所の床が耐えられるかをビル管理会社や設計者に確認してください。

換気・看板・駐車場は「患者さんの目線」で

換気は、感染症への配慮が求められる小児科や、においの出る処置がある診療科で特に大切です。窓が開くか、機械換気を増やせるかを確かめます。看板と駐車場は、患者さんが「見つけられるか」「迷わず着けるか」を決める条件です。車で候補地を通り過ぎてみて、どの位置から看板が見えるか、駐車場の入口に気づけるかを確かめておきましょう。看板の種類と決め方はクリニックの看板の決め方で詳しくまとめています。

注意

待合室の広さと子連れ動線で物件を見る

患者さんが最も長く過ごす場所は待合室です。その広さと形は、物件の区画の形でほぼ決まります。開業後に「混雑時に座れない」「ベビーカーの置き場がない」と気づいても、壁を動かすのは簡単ではありません。

待合室の広さは「混む時間帯」で考える

待合室の広さは、平均的な時間帯ではなく、最も混む時間帯を想定して考えます。小児科なら、患者さん本人に加えて保護者やきょうだいが一緒に来ることが多く、一人の受診に対して待合室にいる人数は大人の診療科よりも多くなりがちです。区画の図面に、椅子・ベビーカー置き場・キッズスペース・受付前の待ちスペースを書き込んでみて、混雑時の人数が無理なく収まるかを確かめましょう。

子連れ動線は「入口からトイレまで」を歩いてみる

内見のときに、子ども連れの保護者になったつもりで、入口から受付・待合室・診察室・トイレ・おむつ替えの場所までを歩いてみてください。段差やドアの重さ、通路の幅など、図面では気づきにくい不便が見えてきます。

内見での声かけ・確認の例

動線の考え方はクリニックの動線設計で、患者動線とスタッフ動線を図面で確かめる手順として詳しく解説しています。

床に何も置かれておらず、壁に大きな画面が1台だけ掛けられた、明るい待合室
壁面を活用すると、限られた区画でも待合室の床を広く使えます。※写真はイメージです。

限られた待合室を広く使う｜アートパークという選択肢

物件の条件によっては、待合室に十分な広さを取れないこともあります。そうしたときは、床に物を置かずに子どもが過ごせる工夫が役立ちます。当社が提供している「アートパーク」は、待合室のテレビ1台で、お子さんが親御さんのスマートフォンで描いた魚などの絵が、大画面の水槽「すいぞくかん」を泳ぎだすサービスです。テレビを壁掛けにすれば床面積0、スタンド置きでも1畳未満で設置でき（壁への取り付けは医院さまでのご手配です）、共有のおもちゃやタッチパネルを置かないため消毒や片づけの手間もかかりません。アプリのインストールや会員登録は不要で、お子さんの氏名・顔写真・生年月日は取得しません。描いた作品は5分ほど（最長10分）で画面から退場し、日をまたいで残ることはありません。内装の設計段階でテレビの位置と電源・壁の下地を決めておくと、開院後にスムーズに置けます。モニターはフルHD以上・43型以上が条件で、申込から設置まではおよそ2週間です。

契約前の確認と、物件選びのチェックリスト

契約前には、条件を書面で確定させます。口頭で「大丈夫ですよ」と言われたことも、契約書や覚書に書かれていなければ、後で認識が食い違うことがあります。

契約書で確かめたいこと

よくある失敗

注意

契約の内容に不安がある場合は、不動産や医療機関の開業に詳しい専門家に契約書を確認してもらうことも検討してください。開業に必要な費用全体の考え方は歯科医院の開業費用の内訳で整理しています。

チェックリスト

まとめ

クリニック開業の物件選びは、エリア、形態、建物条件、契約の順に、大きな条件から絞り込むことで失敗を減らせます。エリアは診療圏調査の前提を理解したうえで現地を歩いて確かめ、テナント・戸建て・医療モールは期間や負担、設計の自由度、駐車場や看板で比べて選びます。内見では電気容量・給排水・天井高・床荷重・換気・看板・駐車場といった後から変えにくい条件を、設計者やメーカーの力を借りて確認しましょう。そして、患者さんが最も長く過ごす待合室の広さと子連れ動線を、物件を決める段階から考えておくこと。契約前には条件を書面で確定させ、保健所などへの事前相談も済ませておくと安心です。

アートパーク編集部（株式会社NEVER）
歯科・小児科の待合室向けに、子どもが描いた絵がテレビの大画面で泳ぐ「アートパーク」を開発・提供しています。愛知県豊川市。

あわせて読みたい

開業・改装クリニック開業のスケジュール｜1年前から開院後1か月までの逆算工程表と、物件・資金・設計施工・人材・届出・告知のやること物件探しを含めて、開業までの工程を逆算で整理しました。 開業・改装歯科開業の準備の流れ｜物件・資金・内装・届出・採用・集患を時系列で整理し、開業後に変えにくい待合室を先に決める物件選びから集患まで、歯科開業の準備を時系列で確認できます。 開業・改装クリニックの内装の決め方｜後から変えにくい所・変えられる所で考える、動線・待合室・受付・診察室物件が決まった後の内装を、変えにくい所から順に考えます。